最新行业协会公开新政策"91海角入口",持续上升的风险,未来应如何化解？

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江苏扬州创新机制探索古城保护更新——

一条广陵路 连接古与今(感知文化里的中国)

初夏的夜晚，江苏扬州的广陵路上，三三两两的老街坊坐在街边长椅上谈天；游客们涌进街巷两旁的小店，喝一杯咖啡，买一件文创产品，看一场演出……这条街巷，古老又青春。

扬州有2500多年的建城史。5.09平方公里的广陵古城核心区，是全国为数不多保存较为完好的历史城区之一。三里广陵路，半部扬州史。这里既有明清、民国等时期的历史建筑，也有一批新中国成立后修建的影院、商场、学校，还有一个个春芽般蓬勃生长的小店铺。行走其间，好像欣赏由一张张照片串接起来的电影，从黑白、暗黄的到彩色、高清的。

风韵不减，它从历史中走来；活力自信，它朝着未来走去。

活态保护

尊重不同历史时期建筑的风貌

2021年开始的广陵路更新项目，最大的看点是什么？项目设计施工负责人梁安邦给出了有些出人意料的答案：一座校园雕塑。

手握羽毛球拍的男生，与手持鲜花的女生，手拉着手在一棵老树下。旁边的说明牌上介绍，这是原广陵小学校园内的雕塑，1985年设计建造。雕塑看起来普普通通，还有一些破损，却处在“广陵有盐”街区的视觉焦点上。这是为何？

“这要从广陵路从哪里来说起。”扬州广陵古城党工委副书记、广陵古城管委会主任杨丛刚摊开地图说，从空间上看，广陵路地处古城东南，是衔接湾子街历史文化街区与南河下历史文化街区的中轴线；从时间上看，广陵路从历史中走来，也从扬州古城更新的探索中走来。

2006年，按照“不大拆大建、修旧如故、保留原貌”的原则，古城北部的东关街历史文化街区实施修缮改造。“梁柱体系没有变动，仅对沿街建筑的破损立面进行了修复。”梁安邦的父亲梁宝富参与了东关街修缮工作。

如今的东关街已成为国家4A级旅游景区，但在梁宝富看来，仍留下了一些遗憾。他介绍，当时迁走了沿街的1080户居民，并通过外立面修缮，让建筑风貌统一“回到”明清时期。实际上，居民也是历史街区的重要组成部分，而整齐划一的建筑风貌则让街区一刀切地“定格”在某个时代。后来出台的《扬州古城保护条例》及《扬州历史文化名城保护和有机更新“1+8”方案》就吸取了这些教训。之后的历史街区更新实践中，扬州在保留原有居民的基础上，通过局部小尺度整治，促进居民自主更新。

杨丛刚介绍，从新中国成立后到上世纪七八十年代，广陵路是扬州市经济文化中心，除了20项市级以上文物保护单位外，还有建于50年代的苏北电影院、建于60年代的广陵小学、建于70年代的工商银行等建筑。

“要跳出对文物价值的单一评价，尊重不同历史时期建筑的风貌。”梁安邦说，对承载着几代人情感的建筑，要同步进行保护与修缮，恢复其在人们心目中的样子。

以原广陵小学片区为例，对全国重点文物保护单位贾氏盐商住宅、市级文保单位四岸公所等古建，以最小干预原则进行原真性保护；原广陵小学，在保留操场、跑道和树木等元素的基础上，对教学楼危房部分进行了原址、原高度的加固改造，并对外立面装饰，使之符合现代人的使用习惯。

广陵路渐进式“微更新”效果初显，也带动了近百户居民自主更新。70岁的郑同生家住苏北电影院隔壁，2021年开始对老宅进行修缮。他按照扬州古城更新政策，以“青砖小瓦马头墙”的风格修缮房屋，获得4万元奖补。另一户居民钱伟鹏出于对扬州园林的喜爱，用传统造园手法打造庭院，取名“逸庐”，获评“扬州古城传统民居修缮利用优秀范例”。

活化再生

创新机制让历史街区走向未来

苏北电影院重新开放了。郑同生闻讯第一时间赶来。

俨然是记忆中的模样。建筑上方，是“苏北电影院”5个红色大字和工农兵人物雕塑，外墙上张贴着《南征北战》《小兵张嘎》等电影海报。电影院里，一层是展厅，陈列着200多张老照片及票根等老物件；二层是个沉浸式体验空间，通过数字技术让老电影的经典片段重现。

绕过展厅，电影院的后半部分被打造成园林式酒店。工作人员介绍，开业当天就预售了4300多份订单，“五一”期间客房“秒光”。这个2004年停止运营的老电影院，以崭新的姿态再次融入现代城市的文化生活。

“在这片地区，树木、连廊等园林元素像一条项链，把这条路上的苏北电影院、原工商银行、原广陵幼儿园以及周边公房的物理空间有机连接起来。”扬州广陵文化旅游开发集团有限公司董事长王宇翔说，背后的产权归集，离不开扬州在古城更新中的机制创新。

大量闲置房产如何活化利用？“闲置房产看起来连片分布，但产权分散在不同单位，土地性质、规划用途各不相同。古城公房70%因确权困难无法取得权证，更不要说归集利用了。”王宇翔说。

与实践探索同步，体制机制也突围破题。2023年，扬州出台了古城更新“政策包”，其中最受关注的一条是带现状挂牌。

王宇翔举例，苏北电影院片区共涉及8个产权主体，原有功能已经失去，对原产权单位属于负资产。在政府支持下，这些产权主体以较低价格转让给文旅集团收储。地块集中后，片区进行保护修缮与活化利用整体规划。这里被打造成“城市展厅+园林酒店”的新型公共空间，兼具公益性和经营性，再按照“城市更新红线范围内可执行带现状挂牌”的政策，将零散的产权进行归集，进而实现了确权增值。

这项地方创新还叠加了国家政策。国开行出于对古城更新的支持和对活化前景的看好，给广陵路项目发放了扬州首单城市更新长期低息贷款，助力历史街区焕发活力。

广陵路另一侧的广陵小学项目，更新后成为“广陵有盐”街区，同样采取文化加商业属性的招商模式，打造出消费新场景——贾氏盐商住宅成为设计师工作室和茶饮空间，四岸公所入驻了非遗展馆与文创店铺，原广陵小学开起传统早茶店。

广陵路已完成3万平方米闲置房屋保护更新，吸引1.5亿元社会资本参与，新增就业岗位500多个。更新带来的无形资产不可估量——在这条历史街区的叙事中，不仅有老故事可追怀，也有新故事可传续。古城沿着现代化进程的坐标朝前走，为城市发展注入动力。

活力共生

古城保护更新共建共享

苏北电影院重新开业的当天，一墙之隔的售票厅也热闹非凡，这里正在举办一场名为“广陵路记忆”的展览。面向市民征集的112张照片，记录着扬州古城四季的美景，也记载着广陵路的“来时路”。

最受欢迎的，是一本由同一地点老照片组成的相册，最后几页是空白，表达着“未完待续”的意思。一位老先生轻轻拨开人群，将一张苏北电影院的彩色照片放入空白页，“这是今天新拍的”，接着又往前翻到开头两张，“最早的黑白照片，就是我提供的”。

老先生叫史美鹤，今年70岁。他向参观者讲起了照片里的故事。1951年，广陵路316号的“上海大戏院”被国家收购并更名“苏北电影院”。他们一家四代都在这里看过电影。两张老照片分别摄于1951年和1952年，记录了电影院更名时的盛况和举办苏联影片展时的情景。“苏北电影院修缮时，还对比过这两张照片呢。”史美鹤说。

“广陵路越来越美，居民生活越来越好，我们理应出份力。苏北电影院一直是城市客厅，照片放在我家客厅和放在这里是一样的——欢迎四面八方的游客，来‘家里’看看！”史美鹤说。

这句话在人群中得到响应。“这些老照片使我想起家门口的老电影院、上学的校园，以及留下美好回忆的青春。”镇江游客王女士说，这种代入感，让游客仿佛从旁观者变为参与者。

王女士注意到，广陵路街区的许多业态都分布得很“深”，例如老建筑更新后的非遗空间、木偶剧院，以及建设中的中华诗词博物馆，都开到了支巷深处，不仅拉长了参观路线，也让古城“见物见人见生活”。

这种深入生活的“参与感”，也体现在街区的商户身上。开在广陵路沿街的“老许和黑胶市集”，既是咖啡店，也是小酒馆，有时还组织音乐会。不少市民和游客喜欢进来歇歇脚、聊聊天，哪怕不点咖啡、不买唱片，也能得到温馨的体验。

广陵路上，不少商家都在店前院后留出一块地方、摆上一排桌椅，供往来行人休憩、拍照；有些店铺紧挨着口袋公园，主理人“顺带手”修剪花枝、清理落叶、浇水施肥，美化公共环境。

“最初是我们的创新试点，现在已成为共识。”王宇翔介绍，扬州古城中的老房子，不少都带有小院落，在业态招商时便有约定：只收房屋租金、不收院落房租——省下这笔钱，主理人要像主人一样打理好房前屋后的花花草草，既给业态赋能，也给街区添彩。

在历史街区共建共享的氛围下，一些居民敞开了院门。沿着爬满绿植的长长巷道往里走，眼前豁然开朗，叠石瀑布、镂空花窗，鲜花开得正盛，锦鲤也游得欢快……钱伟鹏在方便时开放“逸庐”接受预约，供市民游客参观。

“扬州将全力打造古代文化与现代文明交相辉映的名城。”扬州市委书记王进健表示，从“物理保护”到“人文激活”，从“政府主导”到“全民共建”，推动古城在保护中传承、在传承中创新、在创新中复兴，让承载着一代代人回忆的古城焕发出生机活力。